Retenue de 5 % sur les loyers : les montages patrimoniaux adossés aux hôtels

Deux retenues de 5 % sont entrées en vigueur le même mois

Une retenue à la source de 5 % sur les loyers est entrée en vigueur en juillet 2026. Elle coïncide avec l'application, au 1er juillet 2026, du prélèvement de 5 % hors taxe sur les prestations de services, dont la première phase vise les banques, les assurances et les entreprises réalisant au moins 500 millions de dirhams de chiffre d'affaires, seuil abaissé à 350 millions en 2027 puis à 200 millions en 2028.

Deux dispositifs distincts, un même mois d'entrée en application, et une conséquence commune pour les structures concernées : une part du revenu attendu est prélevée en amont, et non plus à l'échéance déclarative. Pour un groupe hôtelier dont l'architecture juridique fait coexister une société propriétaire et une société d'exploitation, les deux mécanismes peuvent produire leurs effets au même moment, sur deux flux différents.

La séparation des murs et de l'exploitation devient un sujet de trésorerie

Le montage qui sépare la détention des murs de l'exploitation hôtelière est fréquent dans le secteur. Il répond à des logiques de financement, de transmission et de partage du risque. Sa mécanique financière repose sur un flux central : le loyer versé par l'exploitant à la structure propriétaire, lequel finance à son tour le service de la dette immobilière.

Une retenue opérée sur ce flux ne modifie pas l'équilibre économique du montage sur l'exercice, puisque le mécanisme de retenue à la source consiste à prélever en amont un impôt dû par ailleurs. Elle en modifie en revanche le calendrier. Or les échéances bancaires adossées à un actif hôtelier ne se décalent pas : elles tombent à date fixe, quel que soit le rythme d'encaissement du loyer.

Les Résidences Immobilières Adossées ajoutent une strate contractuelle

Les Résidences Immobilières Adossées, ou RIA, ont été créées par les arrêtés publiés au Bulletin officiel en juin 2025, pour les catégories 5 étoiles et luxe. Le dispositif est récent, et les projets qui s'en saisissent construisent des relations contractuelles entre des détenteurs d'unités et un exploitant.

Ces architectures multiplient les flux entre entités : loyers, redevances, prestations de services. Chaque flux relève de sa propre qualification, et rien n'autorise à supposer qu'un traitement valable pour l'un s'applique à l'autre. Les porteurs de projets engagés dans une opération de ce type ont intérêt à faire qualifier chaque flux dès la phase de structuration, quand les documents contractuels sont encore modifiables, plutôt qu'au premier encaissement.

Le périmètre exact se vérifie dossier par dossier, jamais par analogie

L'information publique disponible établit trois éléments : l'existence d'une retenue à la source de 5 % sur les loyers, sa date d'entrée en vigueur en juillet 2026, et sa concomitance avec le dispositif applicable aux prestations de services. Elle ne permet pas, à elle seule, de déterminer pour un montage donné quelle entité opère la retenue, sur quelle assiette, ni selon quelles modalités d'imputation.

Le raisonnement par analogie est ici le principal risque. Les deux dispositifs partagent un taux et un mois d'entrée en vigueur, ce qui n'en fait pas un régime unique. La position applicable à une structure se détermine sur pièces, à partir de ses statuts, de ses baux et de ses conventions d'exploitation.

Ce que cela change pour votre établissement

Recensez précisément les flux entre vos entités, loyers, redevances et prestations, et faites qualifier chacun d'eux séparément.

Rapprochez votre calendrier d'encaissement des loyers de votre échéancier bancaire : c'est là que se matérialise l'effet du dispositif, avant toute question de charge fiscale.

Vérifiez la rédaction de vos baux commerciaux et conventions d'exploitation, en particulier les clauses relatives aux modalités et à la périodicité de paiement.

Traitez la structuration d'un projet RIA comme un sujet fiscal en amont, dès la conception juridique, et non comme une formalité de mise en exploitation.

Documentez vos positions et conservez les justificatifs d'imputation : la retenue étant une avance, sa traçabilité conditionne sa récupération.

Cet article a une portée informative. Il ne se substitue pas à l'avis d'un conseil fiscal, seul en mesure d'apprécier la situation de chaque structure.