Étoiles unifiées : ce que le nouveau classement change pour l'exploitation

Le système d'étoiles s'applique désormais à toutes les typologies d'hébergement

Les cinq arrêtés publiés au Bulletin officiel en juin 2025 instaurent un système d'étoiles unifié pour l'ensemble des typologies d'hébergement. Hôtels, clubs, résidences, maisons d'hôtes, riads et kasbahs relèvent d'une même échelle de lecture, et le déploiement des visites mystère confirme ce périmètre : 2 500 établissements classés à partir de 3 étoiles, évalués sur des grilles de 235 à 387 critères selon la typologie.

L'unification a une portée commerciale immédiate. Une maison d'hôtes et un hôtel affichant le même nombre d'étoiles se présentent désormais au client sous une même promesse, quelle que soit la différence de format. La comparaison que le voyageur faisait déjà de façon approximative devient une comparaison officielle.

Les Résidences Immobilières Adossées ouvrent une catégorie réservée au haut de gamme

Les arrêtés créent une catégorie nouvelle, les Résidences Immobilières Adossées (RIA), réservée aux niveaux 5 étoiles et luxe. Elle reconnaît un modèle d'exploitation qui associe hébergement hôtelier et composante immobilière, jusque-là sans cadre de classement propre.

Cette création n'est pas neutre pour le reste du parc. Elle intervient alors que 16 % du parc classé marocain se situe aujourd'hui en 5 étoiles, c'est-à-dire sur le segment où la nouvelle catégorie va se déployer et où la concurrence sur le positionnement est la plus dense.

Les écarts de performance entre catégories se creusent au premier semestre 2026

Le nouveau cadre arrive au moment où les catégories divergent. Au premier semestre 2026, les hôtels classés ont enregistré 12 630 000 nuitées, en hausse de 7 % sur un an. À l'intérieur de cet ensemble, les 3 étoiles atteignent 2 234 000 nuitées (+6 %), les 4 étoiles 4 317 000 (+2 %), les 5 étoiles 3 537 000 (+13 %) et la catégorie luxe 703 000 (+26 %). Hors hôtels classés, les maisons d'hôtes totalisent 3 450 000 nuitées (+19 %), les hôtels-clubs 2 057 000 (+3 %) et les résidences hôtelières 1 330 000, en recul de 4 %.

Les taux d'occupation du semestre complètent la lecture : 54 % pour les hôtels classés, 59 % pour les 5 étoiles, 55 % pour le luxe, 64 % pour les maisons d'hôtes, 71 % pour les hôtels-clubs et 55 % pour les résidences hôtelières, l'ensemble national s'établissant à 56 % (même source).

Deux enseignements se dégagent. Le haut de gamme et les maisons d'hôtes captent la croissance, avec des progressions de 26 % et 19 %, quand les 4 étoiles avancent de 2 % et que les résidences hôtelières reculent. Et le taux d'occupation ne suit pas la hiérarchie des étoiles : les hôtels-clubs affichent 71 %, soit le niveau le plus élevé, devant les maisons d'hôtes à 64 %.

Le reclassement périodique impose une gestion continue de la qualité

Le classement obtenu vaut 7 ans, puis se renouvelle tous les 5 ans. Un positionnement n'est donc plus un acquis administratif mais une position à défendre sur un cycle long, pendant lequel les catégories voisines évoluent.

Pour un 4 étoiles, la question posée par les chiffres du semestre est celle de la pression exercée par le haut et par le bas, dans un contexte où la croissance se concentre sur le luxe et les maisons d'hôtes. Pour une maison d'hôtes, l'entrée dans l'échelle commune signifie que sa progression commerciale devra s'accompagner d'un niveau de service évalué selon les mêmes principes que l'hôtellerie. Pour une résidence hôtelière, le recul de 4 % rend la préparation du classement d'autant plus déterminante.

Ce que cela change pour votre établissement

Vérifiez le positionnement que vous viserez lors du classement, en tenant compte du fait qu'il vous engagera 7 ans, puis par cycles de 5 ans.

Comparez votre taux d'occupation à celui de votre catégorie, et non à la moyenne nationale de 56 % : l'écart entre les hôtels-clubs (71 %) et les hôtels classés (54 %) interdit toute lecture globale.

Si vous exploitez une résidence hôtelière, segment en recul de 4 % au premier semestre, intégrez cette évolution dans l'arbitrage entre montée en gamme et volume.

Si vous exploitez une maison d'hôtes, préparez l'évaluation selon la grille applicable à votre typologie : la croissance de 19 % ne dispense d'aucun critère.

Suivez la mise en place effective des Résidences Immobilières Adossées avant d'en tirer une orientation d'investissement, la catégorie étant réservée aux niveaux 5 étoiles et luxe.